Wim Beelen verkocht zijn sloop- en afvalgroep en stortte zich op vastgoed. Met de verkoop van zijn Amsterdam Logistic Cityhub sloeg hij zijn eerste slag. Maandag kocht hij het ADM-terrein in de Amsterdamse haven.

‍
Wim Beelen: 'Er wordt nogal wat gebabbeld. Laatst nog ging het verhaal rond dat de cityhub mislukt zou zijn.'

‍
In het kort

Hij begon een nieuw professioneel leven met de ontwikkeling van verouderde bedrijventerreinen. Deze maand viel hij op met twee miljoenentransacties in het Westelijk Havengebied in Amsterdam. Het gebouw aan het Noordzeekanaal moet nog verrijzen. Toch leverde de verkoop ervan nu al honderden miljoenen op. Wim Beelen, oprichter van het gelijknamige afval-, sloop- en recyclingbedrijf, verkocht medio augustus zijn vastgoedproject Amsterdam Logistic Cityhub (ALC). Koper was CTP, de ontwikkelaar van bedrijvenparken en logistiek vastgoed, dat oprichter en ceo Remon Vos eerder dit jaar naar de Amsterdamse beurs bracht. Wim Beelen (46) heeft het druk. Pas twee weken na de transactie vindt hij tijd om erover te vertellen. En zelfs tijdens het vraaggesprek, afgelopen maandagochtend, loopt hij een aantal keren weg voor een telefoontje. Hij blijkt achteraf gezien aan de slag met alweer een nieuwe transactie: de aankoop van het lange tijd gekraakte ADM-terrein in Amsterdam, genoemd naar de voormalige scheepswerf die daar tot de jaren tachtig was gehuisvest. Dat ligt een paar honderd meter westwaarts, eveneens aan het Noordzeekanaal.

‍
Beelen betaalt €86 mln voor het terrein van 450.000 vierkante meter. Nog diezelfde maandagmiddag tekent hij de contracten met de voormalige eigenaren, de vastgoedbedrijven Chidda en Amstelimmo. Laat op dezelfde avond wordt het nieuws hierover gelekt aan De Telegraaf. Zelf had hij er nog niet zo snel ruchtbaarheid aan willen geven. 'Het was een weekenddeal', verklaart hij dinsdagochtend via de telefoon. 'Ik weet nog niet precies wat ik er mee ga doen. Ik ga eerst eens praten met de gemeente en het havenbedrijf. Maar we gaan er iets moois, iets unieks van maken, net zoals bij het ALC.'
‍

Recorddeal
De handelwijze van Beelen in Amsterdam is de Nederlandse vastgoedsector niet ontgaan. Voor de aandelen ALC betaalde de nieuwe eigenaar €307 mln netto. Bruto gaat dat richting €365 mln, waarmee het recente recordbedrag in het logistiek vastgoed (€215 mln voor de Zalando-hal in Bleiswijk) is overtroffen.
Twee jaar geleden schatte Beelen zijn Amsterdamse vastgoedproject in op een totale investering van €160 mln. Dat was inclusief de bouwkosten die nu op het bord van de nieuwe eigenaar liggen. Een droomdeal dus? 'Over de investering die ik heb gedaan, doe ik geen uitspraken', reageert hij. 'Laat ik het erop houden dat ik beloond ben voor mijn creatieve plannen en voor mijn inzet en doorzettingsvermogen.'

‍
Slopen en saneren
Naar eigen zeggen moest de in Nunspeet geboren zakenman met zijn initiatief 'hard tegen de stroom inroeien'. Dat begon met de aanschaf van een terrein in het Westelijk Havengebied, waar tot een aantal jaren terug chemiebedrijf Lanxess was gevestigd. Beelen sloopte het pand, saneerde de zwaar vervuilde bodem en maakte de grond bouwrijp. Ondertussen werkte hij zijn ideeën uit en regelde hij vergunningen om zijn cityhub te kunnen realiseren: circa 120.000 vierkante meter opslag- en distributieruimte verspreid over een aantal verdiepingen, opgezet als een complex waar meerdere huurders gebruik van kunnen maken. Tevens zijn er 11.000 vierkante meter kantoorruimte, 1700 parkeerplaatsen, 200 laaddocks en een eigen kade van 180 meter. Dat alles is bedoeld om vanaf de cityhub transport naar de binnenstad via elektrische vervoermiddelen (inclusief boten) mogelijk te maken.

‍
Krakersbolwerk krijgt nieuw leven‍

Het ADM-terrein verwijst naar de Amsterdamsche Droogdok Maatschappij. Deze scheepswerf moest in de jaren zestig uitbreiden in het Westelijk Havengebied, omdat de bestaande werf in Amsterdam-Noord te klein werd. Eind jaren zeventig kwam de klad erin. De oprukkende concurrentie uit lagelonenlanden en de economische crisis leidden tot een verval van de scheepsbouw in Amsterdam. ADM probeerde het nog even te fuseren met de NDSM, maar in 1985 ging de stekker eruit en volgde het faillissement. Het terrein van bijna 45 hectare kwam leeg te staan en bleek al snel een pleisterplaats voor krakers. Die lieten zich niet zomaar wegsturen. Na eindeloze procedures met de eigenaren Chidda en Amstelimmo volgde in 2018 pas een ontruiming. Ontwikkeling van het ADM-terrein bleek ook om een andere reden geen sinecure. Voor het terrein geldt een zogeheten kettingbeding. Dat betekent dat het gebied alleen mag worden gebruikt voor scheepsbouw en -reparatie. Dat beding geldt nog altijd, laat een woordvoerder van de gemeente Amsterdam weten. Chidda en Amstelimmo zijn twee entiteiten van de eigenaarsfamilie. Een woordvoerder van de verkopende partij vertelde aan De Telegraaf dat de familie opgelucht is over de verkoop. 'Dit is een mooi einde. Er komt nu een nieuwe ondernemer die er mooie plannen mee heeft.”

‍
Spreadsheet-tijgers
Beelen merkte dat de Nederlandse vastgoedsector zijn project met enige scepsis bekeek. De markt zou er niet op zitten te wachten. 'Er wordt daar nogal wat gebabbeld. Laatst nog ging het verhaal rond dat de cityhub mislukt zou zijn.' Ook waren er volgens Beelen makelaars die zijn project zonder zijn medeweten aanboden, alleen maar om er wat geld aan te verdienen.
En dan had hij nog te maken met allerhande adviseurs en 'mensen die alleen maar iets begrijpen als ze het in een spreadsheet kunnen zetten'. Voor het papierwerk, voor een (uiteindelijk niet-gebruikte) bankfinanciering. En voor het verkoopproces: zestig geïnteresseerden, uiteindelijk elf biedingen. 'Adviseurs denken in problemen, ondernemers in oplossingen. Voor je het weet, zit je alweer tegenover acht van die adviseurs aan tafel. Ik ben blij dat dit circus achter de rug is.'
‍

Geen beheerder
Dat hij nog voor de opening van het ALC — voorzien eind 2022 — eruit stapt, zit zo. Na de verkoop van zijn afval-, sloop- en recyclingbedrijf koos Beelen welbewust voor een ander professioneel leven. 'Ik ben geen beheerder, ik ben een creator', zegt hij. 'Ik wil zaken van niets naar iets brengen.'
Het aantrekken en begeleiden van toekomstige gebruikers en het goed beheren van dit complex, is volgens hem bij de nieuwe eigenaar in betere handen. Beelen zelf hoopt te kunnen profiteren van zijn opgedane kennis, die hij nu weer bij het ADM-terrein kan inzetten. 'Het was een mooi en leerzaam proces. En voor mij iets nieuws. Ik ben tenslotte nog jong, ik moet nog lang werken.'
Er lagen biedingen, variërend van €260 mln tot €426 mln. De prijs die CTP betaalt, ligt onder het hoogste bod, maar is 'zeker niet het laagste' en doet in de woorden van Beelen 'recht aan het momentum van het project'. Dat is in zijn ogen absoluut niet te vergelijken met een doorsnee bedrijfshal in de omgeving, waar de huurder in Amsterdam al gauw €100 per vierkante meter voor betaalt.

‍
Opwaarts potentieel
Voor koper CTP is er opwaarts potentieel, meent hij. 'De huren zullen in de loop der jaren flink stijgen en het complex biedt ruimte voor meer vloeroppervlakte.' Beelen voorziet een groeiende behoefte aan logistiek vastgoed, zoals hij dat aan het Noordzeekanaal heeft opgezet. Zo streeft de gemeente Amsterdam naar 'groen', emissievrij transport in de binnenstad per 2025. En er liggen de zogeheten Havenstad-plannen om nog eens 70.000 woningen extra te bouwen, op gronden waar nu bedrijvigheid is.
Om zijn stelling kracht bij te zetten, tovert hij de beurswaarde van CTP uit zijn smartphone. Die ligt boven de €7,4 mrd, terwijl die voor de bekendmaking van de transactie rond de €7 mrd lag. 'Kijk, hiermee hebben zij de aankoop alweer terugverdiend.'